Desde la fundación de la República Dominicana, la ciudad de Santiago de los Caballeros ha sido una ciudad de gran relevancia para el país. Su posición geográfica dentro del valle del Cibao, así como su fuerte actividad económica, la convierten en un centro regional urbano que forma parte de una red metropolitana mayor que abarca otras ciudades como Moca o La Vega.
Estos aspectos económicos y sociales tienen una manifestación física sobre el territorio que se traduce en un desarrollo urbano pujante el cual en los últimos años ha significado un crecimiento notorio de esta ciudad, crecimiento materializado a través de la consolidación urbana de las zonas céntricas y la expansión urbana hacia las periferias. Así lo documenta el estudio del sector inmobiliario de Santiago de los Caballeros auspiciado por la Asociación de Promotores y Constructores de Vivienda del Cibao.
El objetivo del presente artículo es poder entender —a través de una serie de análisis territoriales— cómo ha ocurrido en los últimos 20 años el crecimiento urbano de Santiago de los Caballeros y su área periurbana, dónde ha ocurrido este crecimiento y cuáles son sus características principales. Esto nos ofrecerá una visión actual de la configuración urbana de esta ciudad, además de mostrarnos algunas ideas sobre a dónde se dirige este desarrollo. Los datos y análisis que se presentan son parte de un estudio más amplio elaborado para la Asociación de Promotores y Constructores de Vivienda del Cibao (Aprocovici). La asociación realiza este encargo para obtener un conocimiento más profundo de la dinámica urbana de Santiago e identificar oportunidades de desarrollo inmobiliario así como orientar sus esfuerzos para lograr sinergias con otras instituciones públicas y privadas para impulsar iniciativas de desarrollo urbano con el fin de mejorar las condiciones urbanas de Santiago y generar valor para la ciudad.
Para entender el crecimiento de Santiago, el primer paso es analizar cómo se ha desarrollado físicamente la ciudad en los últimos 20 años. Al utilizar las herramientas digitales y comparar fotos satelitales de Google Earth del 2001 y las más recientes del 2021, se ha podido constatar dos situaciones de desarrollo urbano, una de expansión urbana, con crecimiento urbano nuevo en zonas donde anteriormente no había ningún tipo de desarrollo urbanístico de vías o edificaciones, y otra de consolidación urbana, que se refiere a lugares donde previamente había algún tipo de desarrollo urbanístico de vías o edificaciones y que ahora muestran un aumento significativo de vialidad, edificaciones u otros elementos urbanos.
Al graficar esta situación sobre el mapa de Santiago podemos observar que, en los últimos 20 años, su área urbana se ha expandido un 35% (14.74 km2) y se ha consolidado un 65% (27.98 km2), totalizando 42.72 km2 que corresponden al 47% del área total del estudio de la ciudad de Santiago. Para tener una referencia del tamaño al que se refiere esta expansión-consolidación, esta área sería 47 veces más grande que la Ciudad Colonial de Santo Domingo o aproximadamente la mitad del tamaño del Distrito Nacional.
También podemos notar que la expansión se ha realizado predominantemente en la periferia, sobre todo en Santiago oeste, donde se localiza un 31% (4.52 km2) de la expansión. Por su parte, la consolidación predominante se ha combinado en las áreas central, este y sureste de la ciudad, especialmente en la zona urbana, con un 46% (12.89 km2). Aunque la expansión urbana ha sido porcentualmente menor a la de consolidación en el área de estudio, no se incluye en ella la expansión observada en los municipios de Tamboril, Licey al Medio y Puñal, los cuales forman parte del área metropolitana de Santiago de los Caballeros. Estos tres municipios han totalizado una expansión de 12 km2 adicionales.
Finalmente, desde un punto de vista morfológico, tanto la expansión como la consolidación del desarrollo urbano de Santiago evidencian un crecimiento urbano de forma concéntrica alrededor del centro urbano tradicional. Esta dinámica urbana apunta al hecho de aprovechar durante años terrenos de menor costo en la periferia, lo cual incide en el incremento de la construcción de proyectos habitacionales en estas zonas. Este aumento de población en la periferia crea un movimiento de tránsito pendular entre el centro y esta periferia que se traduce en un congestionamiento de las principales vías de acceso que alimentan el centro, así como un aumento considerable de los tiempos de traslado desde y hacia este centro en horas pico de la mañana y la tarde.
La actual dinámica de expansión y consolidación urbana apunta, pues, a que esta tendencia continuará, lo que podría representar oportunidades inmobiliarias en los lugares céntricos, ya que algunos segmentos del mercado inmobiliario —sobre todo de la tipología residencial— preferirán evitar los largos desplazamientos al obtener una vivienda en las zonas céntricas. Casos similares se han observado en el Distrito Nacional debido a estas mismas condiciones de dinámica urbana.
Para profundizar en las características de este crecimiento urbano se realizó un análisis de cantidades y ubicación de proyectos aprobados por la Oficina Municipal de Planeamiento Urbano de Santiago (OMPU), y con los resultados de este análisis se determinó la dinámica de la inversión privada así como las características de los territorios consolidados o de expansión urbana.
Es así como en el período comprendido entre los años 2006 y 2021 la OMPU aprobó 4,321 proyectos de distinta naturaleza (residencial, comercial, industrial, de servicios), de los cuales el 71% estaba en la zona noreste de la ciudad, sobre todo en forma de consolidación urbana. Esta concentración dominante es indicativa del atractivo que representa esta zona para la inversión inmobiliaria formal y de alto nivel en Santiago.
Por otro lado, el 12% de los proyectos tramitados y aprobados por la OMPU se ubicó en la zona central del área urbana, incluyendo el centro histórico, lo que presenta un bajo nivel de ubicación de proyectos. A pesar del poco atractivo que ha tenido en estos últimos 15 años (deducido a partir de la baja aprobación de proyectos), aún continúa siendo un potencial para el desarrollo de nuevos productos inmobiliarios mediante la reconversión y consolidación de territorios, ya que esta zona presenta buena infraestructura y accesibilidad urbana.
Asimismo, el 17% de los proyectos aprobados se encuentran en las zonas suroeste y noroeste, en una combinación de consolidación y expansión del territorio. Ambas zonas forman parte del área periurbana donde ha predominado la consolidación y expansión informal (como se puede comprobar en el mapa 2) que ha superado cuantitativamente a estas iniciativas de construcción formal de la ciudad. Inferimos que esta realidad es producto de una demanda inmobiliaria insatisfecha o una incapacidad de pago de un producto inmobiliario formal por parte de la población que lo habita.
Otro componente del análisis de la dinámica territorial utilizado para comprender el desarrollo del área urbana y periurbana de Santiago son las potencialidades y limitaciones que impone la regulación municipal vigente sobre las modalidades de uso y ocupación del suelo, lo que finalmente incide en el desarrollo inmobiliario. Si bien esta regulación rige para todo el territorio que es objeto del análisis, solo se aplica para aquellos proyectos que son tramitados y aprobados a través de la OMPU, ya que los controles son escasos para su aplicación en las zonas que se han expandido y consolidado de manera informal. La normativa vigente es la respuesta legal a lo establecido en el Plan de Ordenamiento Territorial de Santiago, y sus alcances para las distintas porciones territoriales son los siguientes:
● Una mayor densidad y altura en las zonas normadas con densidad alta (más de 501 hab./ha), especialmente en los sectores contiguos a los barrios Trinitaria (16 niveles) y Peralta (8 niveles).
● Una densidad y altura medias en las zonas normadas con densidad media (entre 321 y 500 hab./ha), predominantemente en los barrios de la zona céntrica (7 niveles) y algunas porciones de los sectores centro-oeste, noroeste, suroeste y oeste (6 niveles).
● Una baja densidad y altura en las zonas normadas con densidad baja (menos de 320 hab./ha), ubicadas predominantemente en los sectores periféricos (3 y 4 niveles).
Además de estos hallazgos, se realizó un análisis de foto satelital para identificar las edificaciones de más de seis niveles de la zona urbana. De este mapeo se pudo observar que existe una concentración de edificaciones de más de 6 niveles en la zona de densidad alta que se expande hacia el eje vial de la autopista Duarte. Además, se puede inferir que esta concentración de edificaciones en altura en las inmediaciones del sector de La Trinitaria está ejerciendo presión inmobiliaria sobre sectores colindantes, poseedores de buena infraestructura urbana y con una marcada tendencia de expansión sobre la autopista Duarte, donde ya la Alcaldía ha aprobado algunos proyectos en altura.
Dado que la normativa vigente tiene 6 años de puesta en vigencia, se considera que debe revisarse ya que no se ha ajustado a los impactos generados por la dinámica del territorio entre el 2016 y el 2021. Su revisión implica un ajuste a las necesidades de la dinámica urbana actual que considere densidades y altura de edificación que permitan balancear el desarrollo urbano sostenible de otros sectores como, por ejemplo, el centro histórico o sectores centro-norte de la ciudad que poseen buena infraestructura urbana y a los cuales no se los ha favorecido con mayores niveles de densidad y altura de edificación.
Conclusión
Aunque estos análisis presentados en este artículo son solo una parte del estudio realizado para Aprocovici, nos brindan una idea precisa de cómo mediante el uso de las herramientas de información satelital y cartográfica se puede obtener información de alto valor sobre el desarrollo del territorio urbano, tener un entendimiento preciso de su dinámica y realizar una caracterización de su crecimiento y desarrollo. Algunas de las sugerencias planteadas invitan a una revisión de la regulación existente y llaman a la reflexión para plantear algunas intervenciones urbanas necesarias para mejorar la infraestructura urbana de la ciudad de Santiago de los Caballeros. Estas informaciones también servirán para enfrentar los retos que supone, primero, comprender la realidad urbana y, luego, abordarla con miras a corregir tendencias negativas y crear las bases para proponer iniciativas públicas o privadas orientadas al desarrollo urbano sostenible que permitan generar valor social y económico sobre el territorio de Santiago de los Caballeros y servir de referencia para las demás ciudades del resto del país.
Créditos
Estudio sobre el sector inmobiliario de Santiago de los Caballeros auspiciado por la Asociación de Promotores y Constructores de Vivienda del Cibao (Aprocovici). Febrero de 2022.
Realizado por: Silver, Larc, Analytica y Cristóbal Valdez y Asociados
Dirección: arq. Gustavo Valdez
Digitalización de mapas: Johnny Rodríguez, Nicolle Abreu
Análisis territorial: arq. Julio Corral
